Vendre o llogar el teu pis? Decideix amb números, no per intuïció
La resposta canvia segons el teu pis, el teu barri i el que necessitis els pròxims anys. Aquests són els comptes que faig amb tu.
És una de les preguntes que més em fan, sobretot amb pisos heretats o quan algú es trasllada i no sap què fer amb l’anterior. No hi ha una resposta bona per a tothom. Hi ha una resposta bona per al teu cas, i surt de fer quatre comptes amb calma.
El que diuen les dades avui
El preu mitjà de venda ha pujat prop d’un 10 % en un any tant a Terrassa (2.270 €/m²) com a Sabadell (2.405 €/m²). El lloguer va diferent: a Terrassa amb prou feines ha pujat un 1,9 %, mentre que a Sabadell ha pujat un 10,8 %. Les dues ciutats són a 12,9 €/m² al mes.
Traduït: avui vendre és en un bon moment a les dues ciutats, i llogar compensa una mica més a Sabadell que a Terrassa. Però això és la mitjana. El teu pis pot estar per sobre o per sota.
Les quatre preguntes que cal respondre
- Necessites els diners? Si has de comprar un altre habitatge, pagar un deute o repartir una herència, vendre sol ser la resposta. Llogar no et dona liquiditat.
- Quant et queda net l’any si llogues? No la renda bruta: la renda menys IBI, comunitat, assegurança, reparacions, mesos buit i impostos. Aquesta és la rendibilitat real, i sol ser força més baixa del que sembla.
- Quin risc acceptes? Un llogater que deixa de pagar, desperfectes o un contracte llarg que t’impedeix vendre quan vulguis. Es pot reduir molt amb un bon filtre i una assegurança d’impagament, però no desapareix.
- Quant de temps hi vols dedicar? Llogar és gestionar: avaries, renovacions, actualitzacions de renda. Vendre és una sola operació.
El que canvia a Terrassa i Sabadell: zona tensionada
Terrassa i Sabadell estan declarades zona de mercat residencial tensionat. A la pràctica, la renda d’un contracte nou està limitada: segons el cas, no pot superar la del contracte anterior o la de l’índex de referència de preus. A més, els honoraris de l’agència en el lloguer d’habitatge els paga el propietari, no el llogater. Abans de fer números comprovem quina renda pots demanar de debò.
Un compte d’exemple
Un pis de 75 m² a Terrassa, a preu mitjà:
| Vendre | Llogar | |
|---|---|---|
| Ingrés | uns 170.000 € d’una vegada | uns 970 € al mes (11.600 € l’any) |
| Despeses | plusvàlua, IRPF del guany, cancel·lació d’hipoteca si n’hi ha | IBI, comunitat, assegurança, reparacions, mesos buit i IRPF de les rendes |
| Resultat | diners disponibles per al que necessitis | una rendibilitat neta que sol quedar entre el 3 % i el 4 % |
Són xifres orientatives amb els preus mitjans actuals. Amb el teu pis, la renda possible i les teves despeses reals, el compte pot canviar força. Te’l faig sense compromís.
Si dubtes, hi ha camins intermedis
- Llogar un temps i vendre després, si esperes que el teu barri continuï pujant o necessites temps per decidir.
- Vendre amb el llogater a dins, a un comprador inversor. Se sol vendre una mica més barat, però s’evita esperar al final del contracte.
- Reformar abans de decidir, si una reforma petita canvia molt el preu o la renda. Et dic si compensa a reformes.
Preguntes freqüents
Quina rendibilitat dona llogar un pis a Terrassa?
Amb els preus actuals, la rendibilitat bruta ronda el 6–7 % sobre el preu de venda, i la neta, després de despeses i impostos, sol quedar entre el 3 % i el 4 %. Depèn molt del preu de compra, de l’estat i del barri.
Puc apujar el lloguer el que vulgui?
No. En zona tensionada la renda dels contractes nous està limitada, i durant el contracte només es pot actualitzar segons el que s’ha pactat i els límits legals. Ho revisem abans de publicar.
Quins impostos pago si venc?
La plusvàlua municipal a l’Ajuntament i, si guanyes diners amb la venda, l’IRPF d’aquest guany. Si tens més de 65 anys o reinverteixes en el teu habitatge habitual hi pot haver exempcions. Ho revisem amb un gestor de confiança.
M’ajudes encara que al final decideixi llogar?
Sí. Si llogar és el que et convé, t’ajudo a llogar el teu pis amb un llogater filtrat i un contracte clar.