Vendre un pis heretat a Terrassa i Sabadell sense bloquejos entre hereus
Un pis heretat barreja papers, terminis, impostos i emocions. El primer no és posar preu: és ordenar la situació i que els hereus estiguin d’acord.
Heretar un pis sol arribar en un mal moment. Cal fer tràmits que ningú coneix, amb terminis que corren, i sovint entre diversos germans que no pensen igual. El meu paper és coordinar: posar ordre, explicar les opcions amb números i ajudar que la decisió sigui de tots.
Els passos, en ordre
- Documents bàsics. Certificat de defunció, certificat d’últimes voluntats i d’assegurances de vida, i còpia del testament (o declaració d’hereus si no n’hi ha).
- Acceptar l’herència davant notari. A l’escriptura d’acceptació es reparteix el pis: a un dels hereus o a tots en proindivís (cadascun amb la seva part).
- Impostos de l’herència. L’Impost sobre successions, que a Catalunya es presenta a l’Agència Tributària de Catalunya, i la plusvàlua municipal de l’Ajuntament de Terrassa o Sabadell. Tots dos tenen un termini de sis mesos des de la defunció, que es pot prorrogar si es demana a temps.
- Inscriure el pis a nom dels hereus al Registre de la Propietat.
- Decidir què fer amb el pis: vendre’l, llogar-lo o que un dels hereus se’l quedi i compensi els altres.
- Vendre, si aquesta és la decisió, amb tots els hereus signant la venda.
Quan els hereus no estan d’acord
És el més habitual i el que més endarrereix una venda. Sol passar per tres motius: no es posen d’acord en el preu, un vol vendre i l’altre no, o un viu al pis o el fa servir.
El que ajuda:
- Una valoració independent, amb comparables, que tothom pugui revisar. Deixa de ser «el teu preu contra el meu».
- Posar sobre la taula totes les opcions: vendre i repartir, que un compri la part dels altres o llogar i repartir la renda.
- Números clars del que rep cadascú en cada opció, després de despeses i impostos.
- Un únic interlocutor que parli amb tothom i porti l’operació.
Si tot i així no hi ha acord, la llei permet demanar la divisió (extinció del condomini), però és lenta, cara i sol acabar en una venda pitjor per a tothom. El meu objectiu és no arribar-hi.
Vendre el pis heretat: el que cal tenir en compte
- L’estat del pis. Sovint fa anys que no s’ha reformat. Et dic si compensa fer alguna cosa abans de vendre o vendre’l tal com està a un preu ajustat.
- Buidar-lo. Mobles, records i trastos. Et poso en contacte amb una empresa de buidatge de la zona i t’ajudo a organitzar-ho.
- Subministraments i comunitat. Mentre no es ven, cal continuar pagant llum, aigua, IBI i comunitat. Convé posar els rebuts a nom d’un hereu.
- L’IRPF de la venda. El guany es calcula des del valor que es va declarar a l’herència. Per això el valor que es posa a l’herència importa.
Preguntes freqüents
Es pot vendre un pis heretat abans d’acceptar l’herència?
No. Primer cal acceptar l’herència i inscriure el pis a nom dels hereus. El que sí que es pot fer és preparar la venda en paral·lel: valoració, documents i cerca de comprador.
Quant de temps hi ha per pagar els impostos de l’herència?
Sis mesos des de la defunció, tant per a l’Impost sobre successions com per a la plusvàlua municipal. Tots dos terminis es poden prorrogar si es demana dins del termini. Passat el termini hi ha recàrrecs.
Què passa si un dels germans no vol vendre?
Ningú està obligat a vendre la seva part, però tampoc a continuar en proindivís per sempre. El primer és buscar un acord (que compri la part dels altres, llogar, vendre més endavant). Si no n’hi ha, l’última opció és la via judicial.
Qui paga la plusvàlua municipal en una herència?
Els hereus que reben el pis, cadascun segons la seva part.