¿Vender o alquilar tu piso? Decide con números, no por intuición

Es una de las preguntas que más me hacen, sobre todo con pisos heredados o cuando alguien se muda y no sabe qué hacer con el anterior. No hay una respuesta buena para todos. Hay una respuesta buena para tu caso, y sale de hacer cuatro cuentas con calma.

Lo que dicen los datos hoy

El precio medio de venta ha subido cerca de un 10 % en un año tanto en Terrassa (2.270 €/m²) como en Sabadell (2.405 €/m²). El alquiler va distinto: en Terrassa apenas ha subido un 1,9 %, mientras que en Sabadell ha subido un 10,8 %. Las dos ciudades están en 12,9 €/m² al mes.

Traducido: hoy vender está en un buen momento en las dos ciudades, y alquilar compensa algo más en Sabadell que en Terrassa. Pero eso es la media. Tu piso puede estar por encima o por debajo.

Las cuatro preguntas que hay que responder

1. ¿Necesitas el dinero? Si vas a comprar otra vivienda, pagar una deuda o repartir una herencia, vender suele ser la respuesta. Alquilar no te da liquidez.
2. ¿Cuánto te queda limpio al año si alquilas? No la renta bruta: la renta menos IBI, comunidad, seguro, reparaciones, meses vacío e impuestos. Esa es la rentabilidad real, y suele ser bastante más baja de lo que parece.
3. ¿Qué riesgo aceptas? Un inquilino que deja de pagar, desperfectos o un contrato largo que te impide vender cuando quieras. Se puede reducir mucho con un buen filtro y un seguro de impago, pero no desaparece.
4. ¿Cuánto tiempo quieres dedicarle? Alquilar es gestionar: averías, renovaciones, actualizaciones de renta. Venderlo es una sola operación.

Lo que cambia en Terrassa y Sabadell: zona tensionada

Terrassa y Sabadell están declaradas zona de mercado residencial tensionado. En la práctica, la renta de un contrato nuevo está limitada: según el caso, no puede superar la del contrato anterior o la del índice de referencia de precios. Además, los honorarios de la agencia en el alquiler de vivienda los paga el propietario, no el inquilino. Antes de hacer números comprobamos qué renta puedes pedir de verdad.

Una cuenta de ejemplo

Un piso de 75 m² en Terrassa, a precio medio:

Son cifras orientativas con los precios medios actuales. Con tu piso, tu renta posible y tus gastos reales, la cuenta puede cambiar bastante. Te la hago sin compromiso.

Si dudas, hay caminos intermedios

• Alquilar un tiempo y vender después, si esperas que tu barrio siga subiendo o necesitas tiempo para decidir.
• Vender con el inquilino dentro, a un comprador inversor. Suele venderse algo más barato, pero se evita esperar al final del contrato.
• Reformar antes de decidir, si una reforma pequeña cambia mucho el precio o la renta. Te digo si compensa en reformas.